¿Debo tener licencia para hacer una obra en mi vivienda o terreno?
Es frecuente que los ciudadanos realicen obras más o menos pequeñas en sus viviendas o en terrenos de su propiedad. En muchas ocasiones no somos conscientes que para esa pequeña obra es necesario solicitar una licencia o presentar una declaración responsable.
Hoy en día, y gracias al acceso a la información que nos permiten las redes sociales, es relativamente sencillo saber en casos se debe presentar una solicitud de licencia o una declaración responsable.
Información de los Ayuntamientos
La mayoría de los Ayuntamientos, a través de los servicios municipales, informan sobre los pasos a seguir para obtener la autorización municipal, así como, de la documentación que debe aportarse en cada caso.
En numerosas ocasiones y pese a nuestra buena voluntad, se presenta una declaración responsable y comienzan las obras pensando que todo es correcto y puedes hacerlo, con la sorpresa que, pasado un tiempo, el Ayuntamiento te informa que no es así, incluso cuando la obra está acabada desde hace meses.
Es en ese momento, cuando el ciudadano intenta rectificar la declaración, comienza un calvario al no entender que es lo que exige el Ayuntamiento o porque, lo que ahora le están pidiendo, no es posible cumplirlo al estar la obra terminada.
Asimismo, se le informa que la obra se ha realizado sin licencia o ha devenido ineficaz la declaración responsable, conminándole a que devuelva la situación a su estado inicial.
Posteriormente se le notifica que se le abre un expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística y nos preguntamos ¿Esto que significa, que puedo hacer? En este pequeño artículo queremos aclarar pequeñas dudas, de una forma general y sin entrar en tecnicismos.
Notificaciones de obra sin licencia
He recibido una notificación del Ayuntamiento en la que me informan que he realizado una obra sin licencia y que me abren un expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística.
En estos casos, y debido al leguaje utilizado en la redacción de este tipo de notificaciones, después de leerla lo más fácil de recordar es que se ordena la vuelta a la situación en la que se encontraba la construcción antes de realizarse la obra.
Después empezamos a pensar si es posible dejarlo igual que estaba o no, y si, además de demoler lo construido, también vamos a ser sancionados por realizar una obra sin autorización del Ayuntamiento.
Qué debo tener en cuenta si he hecho una obra sin licencia
Lo primero que debemos saber es que no todos los procedimientos de este tipo acaban mal para el ciudadano, todo dependerá del tipo de obra, lugar donde se esté realizando, si se solicitó algún tipo de licencia o se presentó una declaración responsable.
Lo habitual en estas notificaciones será que finalicen con la orden de ajustarse a la licencia solicitada o en su caso paralización de las obras y en el caso de no haber solicitado licencia con la concesión de un plazo para solicitarla, el plazo que se otorga será de dos meses.
Si se solicita la licencia y se otorga por el Ayuntamiento, las obras quedarán legalizadas. Si por el contrario no presenta o no se concede la licencia es entonces cuando procedería la demolición.
La demolición debería llevarse a cabo en el plazo de un mes desde la notificación de la no concesión de la licencia o desde que finalice el plazo de los dos meses que se concedieron para solicitar la licencia. No obstante, es un plazo de ejecución voluntaria, de no hacerse es entonces cuando el Ayuntamiento puede ejecutarla.
Cuando se procede a la demolición de lo construido
¿Si no me conceden la licencia o no me aceptan la declaración responsable acabará con la demolición de lo construido?
Habitualmente todas las notificaciones de expedientes de restablecimiento de la legalidad urbanística advierten que de concluir el expediente sin legalizarse la obra se deberá demoler lo construido ilegalmente.
Ahora bien, lo primero que hay que saber es que la demolición es una medida excepcional o extrema, de aplicación restrictiva y sometida al principio de proporcionalidad. De tal manera que solo la justificaría cuando exista una absoluta divergencia entre lo construido y el planeamiento urbanístico vigente.
¿Cuándo es posible la legalización de una obra?
Aquí es necesario distinguir entre obras realizadas en construcciones legales, para su mejora, como puede ser el caso de reformas de interiores, con obras de nueva construcción en suelos protegidos o no urbanizables, donde la legalización no es posible.
En el primero de los casos, donde la obra supone una mejora de la construcción, en algunos casos la demolición no tendría sentido, en especial cuando la obra ha supuesto la rehabilitación de un edificio. En estos casos no parece sencillo obtener de los tribunales la autorización para demoler lo construido.
En cambio, en el segundo de los casos, construcciones ilegales en terrenos no aptos para la construir, si es factible que pueda llegarse a la demolición, recordando que lo construido ilegalmente en lugares protegidos no obtendría la protección de la prescripción de la acción para perseguir la acción por parte de la Administración.
En cualquiera de los dos casos, la resolución final llegaría después de las resoluciones de los tribunales, situación que hace que se demore bastante la resolución final.
¿Cuándo me pueden imponer una sanción?
En aquellos casos en los que se hubiera realizado una obra sin la correspondiente licencia o declaración responsable, el Ayuntamiento podría iniciar un expediente sancionador que finalmente acabe en sanción.
En este caso la sanción sería una multa pecuniaria, que se impondría por haber realizado una obra sin los correspondientes permisos, cuya cuantía dependería del tipo de obra y el lugar donde se hubiera realizado.
Además, hay que recordar que se puede imponer la sanción incluso en aquellos casos en los que se hubiera obligado a la demolición de lo construido, como así lo afirma la jurisprudencia de los tribunales, al entender que se trata de dos cuestiones distintas, una es restablecer la situación al estado inicial y la otra sancionar por construir sin la autorización correspondiente.
¿Es conveniente contactar con un abogado?
Hasta que el proceso no llegue a los tribunales nos encontramos con un expediente administrativo en el que no es necesario contar con los servicios de un abogado.
Ahora bien, la experiencia me dice que no es sencillo que una administración cambie de opinión durante la tramitación de un expediente administrativo, finalizando muchos de ellos ante los tribunales de lo contencioso-administrativo. Así, para llevar una estrategia de defensa homogénea en todo el proceso es conveniente que el abogado se haga cargo de la defensa desde su inicio.
Quiero recordar que siempre será más económico una consulta con un abogado que de unas directrices a seguir desde el inicio, que tener que rehacer todo el proceso, algo que en ocasiones no será posible. Siendo preferible acudir en busca de ayuda lo más pronto posible antes de que la defensa se vea muy debilitada por malas decisiones.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué debo hacer si recibo una notificación del Ayuntamiento?
Es importante entender la notificación y considerar la posibilidad de buscar asesoramiento legal.
- ¿Qué sucede si no solicito una licencia?
Si no se solicita una licencia y se inicia una obra, puedes enfrentarte a sanciones y posiblemente a la demolición de lo construido.
- ¿Puedo obtener una licencia después de haber iniciado la obra?
Sí, puedes solicitar una licencia después de haber iniciado la obra, pero esto no garantiza que se conceda.
- ¿Cuánto puede ser la multa por no tener licencia?
La cuantía de la multa puede variar dependiendo del tipo de obra y del lugar donde se haya realizado.
- ¿Siempre es necesario contratar a un abogado en estos casos?
Aunque no es obligatorio, contar con un abogado desde el principio puede ayudar a evitar errores y proporcionar una estrategia de defensa coherente.
